85 / 100

الزام تنظیم سند

 

 

جهت مشاوره تلفنی با مدیریت و وکلا

تلفن ها

تلفن همراه:          ۰۹۱۵۳۱۶۸۰۲۶

تلفن همراه:          ۰۹۱۵۴۱۲۸۰۲۶

تلفن ثابت:          ۰۵۱۳۸۴۷۶۷۶۷

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 
 اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد: 1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند. فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.
در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.
 دوم :در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.
دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.
لیست دفاتر الکترنیک قضایی
جهت مشاوره تلفنی با مدیریت و وکلا
تلفن ها
تلفن همراه:          ۰۹۱۵۳۱۶۸۰۲۶
تلفن همراه:          ۰۹۱۵۴۱۲۸۰۲۶
تلفن ثابت:          ۰۵۱۳۸۴۷۶۷۶۷
سند

طرح دعوای سند رسمی و عادی

به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند
در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند
و نمی توان نسبت به انها ادعای تردید و انکار نمود باید جعلی بودن این اسناد ثابت گردد برای از اعتبار انداختن این اسناد
ماده 22 قانون ثبت اسناد، وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل ان
اول :خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال یعنی (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
دوم :خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد
دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را منتفی کند 
اقدامات دادگا ه جهت الزام به تنظیم سند رسمی :
اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است
چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. 
صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی: خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود
پیچیدگی مراحل تنظیم سند رسمی نیاز به وکیل را می طلبد
دعوای الزام دعوایی است که پیچیدگی‌ها ی دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را می طلبد  و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده ) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.
لیست دفاتر خدمات الکترنیک قضایی
جهت مشاوره تلفنی با مدیریت و وکلا
تلفن ها
تلفن همراه:          ۰۹۱۵۳۱۶۸۰۲۶
تلفن همراه:          ۰۹۱۵۴۱۲۸۰۲۶
تلفن ثابت:          ۰۵۱۳۸۴۷۶۷۶۷
تنظیم اسناد

 مزایای سند رسمی و اعتبار ان

مأمورین رسمی و حدودصلاحیت آنان در تعریف سند رسمی 
مأمور رسمی کسی است که از سوی حکومت به انجام کاری مأمور است و لازم نیست که حتماً بین مأمور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمی، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیر دولتی محسوب می‌شود ولی از آن‌جایی که سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است، سردفتر مأمور رسمی به حساب می‌آید.امّا مقصود از صلاحیت آن است که مأمور هم ذاتاً و هم محلاً دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی ذاتاً صلاحیت تنظیم معاملات را دارد ولیکن ذاتاً صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد؛ همان‌طور که کارمند اداره ثبت احوال، ذاتاً صلاحیت صدور گواهی طلاق یا ازدواج را ندارد. ازطرفی ممکن است که مأمور ذاتاً صلاحیت انجام کاری را داشته باشدولی محلاً صلاحیت نداشته باشد.
-چنانچه سندی توسط مأموری که فاقد صلاحیت است صادر شود؛ آیا نوشته دارای اعتبار است؟
 برای این که نوشته‌ای رسمی محسوب شود سه شرط لازم است:
1- سند توسط مأمور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
2- مأمور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
3- سند با رعایت مقررات قانون تنظیم شده باشد.
هرگاه نوشته‌ای فاقد یکی از این سه شرط باشد آن نوشته در صورتی که دارای مهر یا امضای طرف باشد، عادی محسوب می‌شود.
– چه اسنادی عادی محسوب می‌شوند؟
نوشته‌هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری‌شان تنظیم می‌کنند و نیز نوشته‌هایی که فاقد هر یک از شرایط سه‌گانه مذکور در بالا باشند، سند عادی به شمار می‌آیند.
– آیا چک و سفته سند عادی به شمار می‌آیند یا رسمی و اصولاً نوشتن اسناد در سر برگ یا به صورت تایپی تأثیری در رسمی بودن آن‌ها دارد؟
چک و سفته از جمله اسناد عادی‌اند؛ زیرا تنظیم آن‌ها توسط اشخاصی صورت می‌گیرد که مأمور رسمی نیستند و صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ‌های آرم‌دار مانند آن‌چه که توسط بنگاه‌ها و آژانس‌های املاک یا فروش اتومبیل صورت می‌گیرد، موجب رسمی شدن یک سند نمی‌شود. البته باید توجه داشت که چک و سفته چنانچه با رعایت مقررات قانون تنظیم شوند، دارای مزایایی‌اند که سایر اسناد عادی از آن برخوردار نیستند. برای مثال دارنده‌ی چک می‌تواند برای مطالبه وجه چک به جای آن که به دادگاه مراجعه کند با رجوع به اداره ثبت اسناد و املاک همانند اسناد رسمی از مزایای آن بهره‌مند شود و بدون حکم دادگاه آن را به اجرا بگذارد ولی با این همه ماهیت چک تغییر نمی‌کند و یک سند عادی به شمار می‌آید.
-اسناد رسمی چه مزایایی دارند؟
اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصاء کنیم عبارتند از:
1- اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونیشان، مانند ورثه آنان معتبر است.
2- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد. پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری‌‌ همان اتومبیل را معامله نماید تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی‌تواند صرفاً به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.
3- در مقابل سند رسمی انکار وتردید قابل توجه نیست و صرفاً می‌توان نسبت به آن ادعای جعل کرد؛ زیرا اصل برصحت و اصالت اسناد رسمی است. برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالعه وجه کند، آقای «ب» نمی‌تواند بگوید که من چنین سندی را امضاء نکردم و منتسب به من نیست و نباید ثابث کند که سند را امضاء نکرده است بلکه فقط می‌تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلماً بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند، اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد؛ مگر این که ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، برای مثال وجه آن را پرداخته است.
-اگر مستند ادعای خواهان سند عادی باشد طرف مقابل می‌تواند منکر آن شود؟
 اصولاً اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می‌کند و طرف مقابل به صرف اظهارنظر مسؤولیتی بابت اثبات اصالت سند عادی ندارد. فرض کنیم «الف» به موجب یک سند عادی از آقای «ب» مطالبه مبلغی می‌کند، «ب» می‌تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضاء نکرده از خود سلب مسؤولیت کند و در این حالت آقای «الف» است که باید صحت و اصالت سند عادی را به اثبات برساند.
چند نکته در مورد اسناد:
– مفاد اسناد هنگامی اعتبار دارند که مخالف با قوانین مملکتی نباشند؛ برای مثال اگر در سند آمده باشد که طرف مقابل متعهد شده ده کیلوگرم تریاک در فلان تاریخ تحویل فلان شخص دهد چنین تعهد و سندی باطل است.
– شهادت‌نامه سند محسوب نمی‌شود و فقط اعتبار شهادت را دارد.
– در دو حال اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می‌کنند:
الف- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده، صدور آن را از جانب خود تأیید کند.
ب – در دادگاه ثابت شود که سندعادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخص منکر قبلاً به امضاء و مهر رسیده است.
– اگر مقررات مربوط به ابطال تمبر نسبت به اسناد رسمی رعایت نشده باشد، صرف عدم ابطال تمبر موجب خروج سند مزبور از رسمیت نیست.
– اگر در ذیل سند یا حاشیه یا پشت آن مندرجاتی باشد که حکایت از بی‌اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند کند حتی در صورت نداشتن امضاء یا تاریخ به آن توجه می‌شود و دارای اثر است و دادگاه آن را معتبر می‌شناسد. همچنین است که به وسیله خط کشیدن یا به نحو دیگری سند را باطل کنند. البته اگر طرف مقابل، آن نوشته‌ها را که حاکی از بی‌اعتباری سند است، باطل بداند و یا بطلان آن‌ها را امضاء کرده باشد و یا دادگاه به‌دست بیاورد که آن نوشته‌ها باطل بوده، به این مندرجات ترتیب اثر داده نخواهد شد و سند مزبور دارای اعتبار است.
– اسناد رسمی و اسنادی که در حکم اسناد رسمی‌اند مانند چک دارای مزایایی از حیث آیین ‌دادرسی مدنی هستند برای مثال دارنده این گونه اسناد چنانچه بخواهند قبل از صدور حکم دادگاه، اموال طرف مقابل را توقیف و تأمین کنند (تأمین خواسته) بدون پرداخت خسارت احتمالی درخواستشان پذیرفته خواهد شد.
الزام به سند

کتاب دوم – در اسناد

ماده ۱۲۸۴

سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

ماده ۱۲۸۵

شهادتنامه سند محسوب نمی‌شود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت.

ماده ۱۲۸۶

سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.

ماده ۱۲۸۷

اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌هابر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

ماده ۱۲۸۸

مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.

ماده ۱۲۸۹

غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.

ماده ۱۲۹۰

اسناد رسمی درباره‌ی طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.

ماده ۱۲۹۱

اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته، درباره‌ی طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است:

۱– اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق نماید؛

۲– هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است.

ماده ۱۲۹۲

در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

ماده ۱۲۹۳

هر گاه سند به وسیله‌ی یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسنادتهیه شده لیکن مأمور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره‌ی قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است.

ماده ۱۲۹۴

عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می‌گیرد سند را از رسمیت خارج نمی‌کند.

ماده ۱۲۹۵

محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آن جا تنظیم شده دارا می‌باشد مشروط بر این که:

اولاً- اسناد مزبوره به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد؛

ثانیاً- مفاد آن‌ها مخالف با قوانین مربوط به نظم عمومی یا اخلاق حسنه‌ی ایران نباشد؛

ثالثاً- کشوری که اسناد در آن جا تنظیم شده، به موجب قوانین خود یا عهود، اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبر بشناسد؛

رابعاً- نماینده‌ی سیاسی یا قنسولی ایران در کشوری که سند در آن جا تنظیم شده یا نماینده‌ی سیاسی و قنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل، تنظیم یافته است.

ماده ۱۲۹۶

هر گاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل با قوانین محل تنظیم خود به توسط نماینده سیاسی یا قنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد، قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امورخارجه و یا در خارج تهران حکام ایالات و ولایات، امضای نماینده خارجه را تصدیق کرده باشند.

ماده ۱۲۹۷

دفاتر تجارتی در موارد دعوای تاجری بر تاجر دیگر در صورتی که دعوی از محاسبات و مطالبات تجارتی حاصل شده باشد دلیل محسوب می‌شود مشروط بر این که دفاتر مزبوره مطابق قانون تجارت تنظیم شده باشد.

ماده ۱۲۹۸

دفتر تاجر در مقابل غیر تاجر سندیت ندارد. فقط ممکن است جزء قرائن و امارات قبول شود لیکن اگر کسی به دفتر تاجر استناد کرد نمی‌تواند تفکیک کرده آن چه را که بر نفع او است قبول و آن چه که بر ضرر او است رد کند مگر آن که بی‌اعتباری آن چه را که برضرر اوست ثابت کند.

ماده ۱۲۹۹

دفتر تجارتی در موارد مفصله‌ی ذیل دلیل محسوب نمی‌شود:

۱– در صورتی که مدلل شود اوراق جدیدی به دفتر داخل کرده‌اند یا دفتر تراشیدگی دارد؛

۲– وقتی که در دفتر بی‌ترتیبی و اغتشاشی کشف شود که بر نفع صاحب دفتر باشد؛

۳– وقتی که بی‌اعتباری دفتر، سابقاً به جهتی از جهات در محکمه مدلل شده باشد.

ماده ۱۳۰۰

در مواردی که دفاتر تجارتی بر نفع صاحب آن دلیل نیست بر ضرر او سندیت دارد.

ماده ۱۳۰۱

امضایی که در روی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضاءکننده دلیل است.

ماده ۱۳۰۲

هر گاه در ذیل یا حاشیه یا ظهر سندی که در دست ابرازکننده بوده مندرجاتی باشد که حکایت از بی‌اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند نماید مندرجات مزبوره، معتبر محسوب است اگر چه تاریخ و امضا نداشته و یا به وسیله‌ی خط کشیدن و یا نحو دیگر باطل شده باشد.

ماده ۱۳۰۳

در صورتی که بطلان مندرجات مذکوره در ماده قبل ممضی به امضای طرف بوده و یا طرف، بطلان آن را قبول کند و یا آن که بطلان آن در محکمه ثابت شود مندرجات مزبور بلااثر است.

ماده ۱۳۰۴

هر گاه امضای تعهدی در خود تعهدنامه نشده و در نوشته علی‌حده شده باشد آن تعهدنامه بر علیه امضاکننده دلیل است. در صورتی که در نوشته مصرح باشد که به کدام تعهد یا معامله مربوط است.

ماده ۱۳۰۵

در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است، حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن‌ها داشته و ورثه‌ی آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.

اسناد در قانون